¿Se atrasó con la hipoteca? Esto es lo que puede pasar antes de una ejecución hipotecaria en Nueva Jersey.

Qué significa realmente un Lis Pendens

Un Lis Pendens es un aviso público de que su banco comenzó un caso legal. Eso es todo lo que es. No significa que ya perdió su casa, no significa que hay una subasta programada, y no significa que se le acabaron las opciones.

En Nueva Jersey la ejecución hipotecaria es judicial. Eso significa que su banco tiene que ir a la corte, cumplir una serie de pasos obligatorios y esperar a que cada uno se cumpla. El proceso es lento a propósito, y esa lentitud es lo más valioso que usted tiene en este momento.

Las etapas del proceso en Nueva Jersey

Cada caso es diferente y cualquiera de estas etapas puede tomar más tiempo. Pero la secuencia general es esta:

• Usted no hace un pagoSu préstamo entra en mora, y la compañía que administra su préstamo puede empezar a contactarle sobre el pago atrasado y la ayuda que podría estar disponible para usted.
• Aviso de Intención de Ejecutar (Notice of Intention to Foreclose)Antes de presentar la demanda de ejecución hipotecaria, en Nueva Jersey generalmente se le exige al banco enviar un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación. El aviso explica el incumplimiento, qué se necesita para corregirlo y los recursos disponibles para usted. Viene de la Fair Foreclosure Act de Nueva Jersey, y es la señal de que el reloj ya empezó a correr.
• Se presenta la demanda y se registra el Lis PendensPara la mayoría de las hipotecas residenciales sujetas a las reglas federales, la compañía administradora generalmente no puede comenzar el proceso legal hasta que la hipoteca tenga más de 120 días de atraso. Una vez que pasan los plazos que apliquen, se puede presentar la demanda y registrar el Lis Pendens.
• Le entregan los documentos, y usted tiene un plazo para responderEsta es la etapa que más dueños de casa dejan pasar, y es de las que más importan. En general usted tiene unos 35 días para presentar una respuesta, y unos 60 días para solicitar el programa estatal de mediación de ejecuciones hipotecarias. Pedir mediación por sí sola no detiene el caso — presentar una respuesta es lo que protege su derecho a disputarlo.
• SentenciaSi nadie responde, el caso queda sin disputa y avanza hacia la sentencia final. Antes de que se dicte esa sentencia, usted tiene derecho a recibir un aviso por escrito y un plazo corto — generalmente 10 días — para objetar la cantidad reclamada.
• Se programa la subasta del sheriffDespués de la sentencia, se envía una orden de ejecución al sheriff del condado, y la subasta generalmente se programa dentro de los 150 días desde que el sheriff la recibe. Las subastas se manejan condado por condado, según el calendario de cada uno.
• AplazamientosPor lo general, un dueño de casa puede pedir dos aplazamientos de la subasta por ley, de 30 días cada uno — unos 60 días en total. En algunas circunstancias la corte puede conceder más. Por eso una subasta programada no es lo mismo que una casa vendida.
• Después de la subastaHay un plazo corto — generalmente 10 días — en el que todavía se puede redimir la propiedad. Estos plazos son extremadamente cortos. Si la subasta ya ocurrió, hable de inmediato con un abogado calificado en Nueva Jersey.

Los plazos descritos siguen el proceso explicado por Legal Services of New Jersey y la Fair Foreclosure Act de Nueva Jersey (N.J.S.A. 2A:50-56). Son generales y pueden variar según el caso, el banco y el condado. Nada de lo que está aquí es asesoría legal.

Por qué actuar temprano cambia el resultado

A los dueños de casa que mejor les va casi nunca son los que tienen más dinero. Son los que abrieron el sobre temprano y le preguntaron a alguien qué significaba.

Qué hacer esta semana

Abra el correo y guárdelo. Cada aviso tiene una fecha, y las fechas son las que determinan sus opciones. Póngalos todos en un mismo lugar, aunque todavía no los haya leído.

Averigüe si ya se presentó algo. El Lis Pendens es un registro público. Saber si existe le dice en qué etapa está realmente.

No le firme su propiedad a nadie. Ninguna persona legítima le va a pedir que le ponga la casa a su nombre para "salvarla". Ni yo, ni nadie.

Hable con alguien que se dedique a esto. Puede ser yo, un consejero de vivienda aprobado por HUD, o un abogado. Lo importante es que pase antes de que exista una fecha de subasta, no después.

Dónde verificar todo esto por su cuenta

No debería creerle a un solo sitio web sobre cómo funciona su propia ejecución hipotecaria — incluido el mío. Estas son fuentes independientes y sin fines comerciales (las páginas están en inglés):

New Jersey Courts — Ayuda propia sobre ejecución hipotecaria
Legal Services of New Jersey — Ejecución hipotecaria
Busque un consejero de vivienda aprobado por HUD (CFPB)

¿Todavía no sabe en qué punto está?

Eso es completamente normal, y es exactamente para lo que sirve una primera conversación. Es gratis, es privada, no necesita tener sus documentos listos, y no tiene que decidir nada.

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